Sytuacja na rynku nieruchomości interesuje dziś zarówno analityków, jak i osoby prywatne. Inwestorzy i obserwatorzy pragną dobrze zrozumieć zmiany zachodzące w branży i rządzące nią procesy. Jest to szczególnie ważne, gdy obraz rynku jest tak zmienny jak obecnie. Istnieje grupa czynników, które mają na niego wyraźny wpływ. Poznając je, mamy szansę zyskać szerszy kontekst i podejmować lepsze decyzje inwestycyjne lub przewidywać ważne zmiany.
Liczba złożonych wniosków i udzielonych kredytów hipotecznych jest znacząca dla sytuacji na rynku nieruchomości. Ceny w dużej mierze są kształtowane na podstawie dostępności kredytowej. Jeśli o pożyczkę mieszkaniową trudno, automatycznie spadają popyt i liczba przeprowadzanych transakcji. Właśnie dlatego świadomość tego, ile zostało złożonych wniosków, potrafi nam pomóc w przewidywaniach dotyczących szacunków umów kredytowych na następne dwa czy trzy miesiące. Dane dotyczące sytuacji kredytowej regularnie udostępnia Biuro Informacji Kredytowej. Stąd wiemy, że w październiku 2023 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 41,35 tysiąca osób. Rok wcześniej liczba ta zamknęła się w 13,95 tysiąca. Oznacza to wzrost rok do roku o niemal 200%!
Kolejną ważną zmienną dla branży nieruchomości jest poziom stopy WIBOR 3M. Jej wysokość jest obliczana każdego dnia roboczego o 11:00. Ustalają je najważniejsze krajowe banki komercyjne. Każdy z nich podaje stopę oprocentowania, na podstawie której aktualnie udziela pożyczek międzybankowych. Po odrzuceniu skrajnych wartości obliczana jest średnia. To na jej podstawie określa się oprocentowanie nowych pożyczek mieszkaniowych. Każde wahanie tej wartości wpływa tym samym na marże kredytów hipotecznych.
Nikogo nie powinien dziwić fakt, że na branżę nieruchomości wpływają ceny materiałów budowlanych. Inwestycja wymaga zakupów właśnie w tym sektorze rynku. Wzrost cen popularnych materiałów ma więc spory wpływ na koszt całego przedsięwzięcia. Średnia roczna zmiana cen materiałów budowlanych pokazuje, jak na przestrzeni roku zmieniły się ceny określonych grup produktów. Korekta o wartości około 5% w skali rok do roku może skłonić deweloperów do zmiany ceny metra kwadratowego mieszkania.
Widać więc, że rynek jest bardzo czuły na tego typu ruchy. Dane na temat średniej miesięcznej zmiany kosztów wznoszenia budynków podawane są przez Główny Urząd Statystyczny. Co ważne wartość ta uwzględnia nie tylko cenę samego materiału, ale i robocizny. Najnowsze informacje GUS wykazują, że dynamika kosztów budowy budynków spadła rok do roku o 3,6% (w porównaniu października 2022 r. do października 2023 r.).
Aby mieć pełen obraz sytuacji na rynku, warto mieć na oku również dane GUS dotyczące mieszkań rozpoczętych i oddanych przez deweloperów oraz liczby nowych pozwoleń budowlanych. Pamiętajmy przy tym, że GUS pod pojęciem mieszkania podaje informacje dotyczące także nowych domów. Wartości te mają znaczenie przede wszystkim dla podaży nowych lokali i przyszłej oferty nieruchomości. Im jest bogatsza, tym szanse na spadki cen w sektorze mieszkaniowym są większe. Według danych GUS w październiku 2023 roku oddano do użytkowania 19 549 mieszkań. Jest to o ponad 11% więcej niż rok wcześniej. Równocześnie deweloperzy przekazali do rąk właścicieli 13 248 lokali. Oznacza to spadek o niemal 3% rok do roku.
Stopa bezrobocia rejestrowanego to mniej oczywisty zbiór danych, który również wpływa na rynek nieruchomości. W jaki sposób? Liczba osób bezrobotnych ma ścisły związek z sytuacją gospodarczą w kraju. Znaczny wzrost grupy nieaktywnych zawodowo wskazuje na spowolnienie rozwoju i może się przełożyć na mniejszą liczbę wniosków o kredyty w przyszłych miesiącach. Wysokie bezrobocie wpływa również hamująco na popyt na nieruchomości we wszystkich sektorach rynku. Wskaźnik ten oblicza i podaje do wiadomości publicznej Ministerstwo Pracy i Polityki Społecznej.
Inflacja konsumencka to jedna z najbardziej rozpowszechnionych miar wartości pieniądza. To samo kryje się pod skrótem CPI. Wzrost tego wskaźnika zapowiada spadek popytu na nieruchomości, szczególnie w sektorze mieszkań, a jego wartość jest obliczana przez GUS na podstawie średniej cen usług i produktów. Należy przy tym pamiętać, że banki, obliczając zdolność kredytową wnioskujących, biorą pod uwagę zmienne koszty życia. W listopadzie indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI) był o 6,5% wyższy niż rok wcześniej. W skali miesiąc do miesiąca ten wzrost ten wyniósł 0,7%.
Ostatnią kluczową zmienną jest Indeks giełdowy WIG Nieruchomości. Przy jego obliczaniu uwzględnia się ceny akcji oraz dochody z dywidend spółek działających na rynku nieruchomości, w tym deweloperów mieszkaniowych. WIG Nieruchomości to wskaźnik punktowy. Jego wzrost oznacza większy optymizm wśród inwestorów co do kondycji dużych spółek sektora. Stan dużych graczy rynku znacząco wpływa na podaż nowych mieszkań oraz ich obecne i przyszłe ceny. Branża nieruchomości i jej wyniki to ważny element krajowego PKB, wpływa więc znacząco na całą gospodarkę.
